价格幻觉:被“公摊面积”隐藏的真实房价

价格幻觉:被“公摊面积”隐藏的真实房价
2018年08月08日 08:52 新浪财经

  【相关阅读】

  40城新房下半年开局降温 一线城市下跌空间有限

  住建部部署下半年楼市调控:地方工作不给力坚决问责

  漩涡中的厦门楼市:整栋房子打包出售 豪宅价格倒挂

  房地产税立法有望加快:草案年内曾在内部征求意见

  被“公摊面积”隐藏的真实房价

  8号楼工作室/出品

  刘雪玉/文字

  刘洋/编辑

  房屋公摊面积再次引起关注,背后是居高不下的房价和层出不穷的调控政策。多位专家告诉新浪财经,“公摊面积本身并不是罪恶的源头,问题在于公摊面积不能是一笔糊涂账。”

  专家表示,公摊实际上隐藏了真实的房价,但即使取消公摊面积,“无论采取哪一种计价方式,现有房价也不会出现太大的变化。”

  这一次争议源于网络上一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章,随后新华社、新华每日电讯一同发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》质疑。

  文中追问:“既然国际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?职能部门治理房地产行业乱象之时,能否回应公众关于公摊面积乱象的关切?”

  变相隐藏真实房价 实际套内房价比现在高两成以上

  中原地产首席分析师张大伟分析,公摊面积会使市场产生“价格幻觉”。

  以北京一套商品房住宅为例,该房的套内面积是141平米,但增加公摊后则变成了173.7平米,多出了18%的公摊面积,用房屋总价除以两个不同的平米数后,就会发现该房屋的平均单价从套内的10.8万/平米变成了8.8万/平米,即单价降低了19%。

  公摊面积大小直接影响的是房屋的得房率,得房率指可供住户支配的面积与每户建筑面积之比。

  “以市场平均得房率为基准,如果按照套内面积计算,那么全国的房价要比现在的均价高出20%-25%”,张大伟说,这种算法容易让开发商钻空子,房屋单价高,购房者却感觉不到。

  随着我国房地产市场政策的不断收紧,开发商更倾向于用建筑面积的计价方式,使得房地产市场产生“价格幻觉”,让购房者看不到真实的房价。

  但一位业内人士透露,公摊面积的设定也并非完全由开发商左右,需要具体情况具体分析。比如,同一栋楼两梯两户的公摊就要比一梯两户的公摊大。高层楼房要比板楼的公摊面积大,公共设施多、走廊空间大的房子公摊相对较大。“站在开发商和物业的角度来看,他们希望公摊越大越好,但如果公摊太大,也怕吓跑购房者。”

  公摊计费乱象 电梯走廊也要精装价、供暖费

  目前,市场上的房屋收费方式都是按照建筑面积来算,公摊越大,收取的费用就越多。打个比方来说,供暖费按照建筑面积来收取,而业主实际的取暖范围只有房屋内(使用面积)那么多。但业主们只能选择默默付费,打掉了牙往肚子里咽。“公摊面积变大,开发商、物业都是高兴的。”张大伟说。

  装修费也是同样的道理。今年7月中旬,《中国房地产报》报道,武汉某楼盘开发商为了多收装修费玩猫腻,将电梯、走廊等公摊面积按室内精装价收费。一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为28%,等于每套房子通过公摊多收了8万多元。

  实际上,近些年公摊面积比之前还有所增加。张大伟解释,随着房地产市场的健康发展,建筑规划执行越来越严格,开发商此前采取缩小阳台、赠送衣柜等“偷面积”的方法不能用了,这也导致房地产市场上房屋的得房率越来越低,公摊面积也就更大了。

  在2014年之前,各地开发商惯用的“偷面积”方法是凸窗、占公共空间、消防通道,通过“打擦边球”获取丰厚利润。以“凸窗”举例,开发商把凸窗推移至建筑物外墙以外,使其成为建筑的附属品,也就是大家常说的“飘窗”。按照此前的建筑设计规范标准,只要凸窗部分层高不超过2.2米,便可有效“偷面积”,偷来的面积不体现在购房本上,也使得购房者一旦发生质量问题,无法保障自己的合法权益。2014年7月,全国性法规《建筑工程建筑面积计算规范》对飘窗、阳台、地下室的计容面积做了规定,封堵了假飘窗,假阳台等违规行为。

  公摊面积是否越小越好?“零公摊”业主反而更受伤

  值得关注的是,目前市场上,一些开发商为了吸引购房者,甚至打出了“零公摊”这样的标语。

  张大伟称,实质上零公摊只是一个噱头,零公摊并不意味公摊面积为零,而是一些开发商会将赠送面积与公摊面积相抵消。“赠送的面积很多情况下都是限高,或者是隔层和地下空间,容易出现质量隐患和产权纠纷。”

  易居房地产市场研究院总监严跃进说,通常来说,公摊面积的系数会设定在15%左右,在房价上涨过快、房价偏高等情况下,部分楼盘会压缩公摊面积,即公摊面积的系数会维持到10%左右。但房屋公摊面积如果过小,则会导致楼道等公共空间过于压抑,最终也影响了房屋的增值或升值。

  能否取消公摊面积?

  既然公摊面积让开发商有空子可钻,是否能够取消公摊面积?

  重庆在2002年就以地方法规的形式对商品房的计价方式作出规定,以套内建筑面积作为计价依据。但重庆的住房面积计算方式并未在全国推广。

  北京房地产法学会副会长赵秀池称,住房面积的计算方式一共有三种,一种是按照居住面积计算,另一种是按照使用面积计算,第三种是按照建筑面积计算。这三种方式中,只有建筑面积的计算会存在公摊面积的说法,因为建筑面积包含了外墙面积、电梯等公共空间的面积。“但无论采取哪一种计价方式,都只是计价标准的不同,开发商售房时会折算成本,改变计价方式,价格上也不会有太大的变化。”

  北京大学房地产法研究中心主任楼建波则认为,在建筑物区分所有权的情况下,如果业主不平摊公共部分的费用(公摊面积),这将使得楼梯间、电梯间等公共区域的使用权留给了企业,比如开发商或者物业公司。开发商和物业公司还会变相将其承担的费用转嫁到业主身上,因此有住房公摊面积是必然发生的事情。

  “其实大家是想看明白,到底我买房所产生的公摊都摊在了哪里?”楼建波说,实际上,购房合同和房本上都会附加图表,上面写着公摊的范围,但除了专业人士很少有购房者能看懂图纸。因此,公摊面积本身并不是罪恶的源头,问题在于公摊面积不能是一笔糊涂账。

  公摊面积从何而来?计算方式效仿香港

  公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称,公用建筑面积与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。80年代初期,全国各地从福利分房的房地产供应模式转变为商品房制度时,采用了此种计价方式。

  楼建波说,内地公摊面积的计算方式是效仿香港,香港是用建筑面积的标准计算的。“当时内地政府和开发商考虑到如果公摊太大,价格太高,老百姓不愿意购买,所以开发企业将停车位、会所、地下室等空间留给了企业本身,或者物业公司、停车公司。”

  这也就是为何国内的公摊面积不包括停车位、会所等公共空间的原因。根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行标准,可以看到公摊面积为:大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

  国外为何没有公摊面积一说?

  此前,有业内人士分析称,国外没有公摊面积的核心原因在于“街区制”,即公共空间部分多是政府维护的,而国内基本都是“小区制”,公共空间依赖于开发商、物业维护,因此只能羊毛出在羊身上,导致了国内存在公摊面积一说。

  2016年2月21日,《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布,其中提出,要优化街区路网结构。加强街区的规划和建设,分梯级明确新建街区面积,推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。

  《意见》的出台旋即引起社会广泛关注,特别是“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”引发巨量讨论。

  之后的2月24日,住建部发文回应要正确理解“逐步”和“街区制”。 强调不要误读,并承诺在具体实施过程中,会制定细则,听取民意,依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求,切实保障居民的合法权益。

  但也有声音认为,公摊面积与是否街区制两者间没有太大联系。楼建波表示,公摊面积主要平摊的是楼房单元门内公共空间的面积,如电梯间、楼道等等,与小区内部路以及小区总占地面积关系不大。“单元门外小区内部路、水系等维护的费用,都是由业主的物业费来承担的。”

责任编辑:梁斌 SF055

热门推荐

收起
新浪财经公众号
新浪财经公众号

24小时滚动播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二维码关注(sinafinance)

7X24小时

Array
Array

股市直播

  • 图文直播间
  • 视频直播间