【年报有料】规模or杠杆，这是一个难题！2018年上半年上市房企净负债率TOP100
-研究模型全景展示-
<第八部，净负债率！>
通常情况下，资产负债率（总负债/总资产）被用来反映上市公司的负债水平。然而，房地产行业有较多预收账款计入负债。与其他债务不同，预售款没有利息成本，最终无需偿还，且一定会转化为收入。因此，亿翰研究用净负债率反映房企资金链安全状况和杠杆使用情况。
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净负债率
净负债率是反映资产结构的指标，净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产，其中有息负债选取的是短期借款，一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券之和。
榜单解读
一.
房企整体平均净负债率增速大幅放缓
2018年净负债率榜单TOP100房企整体平均净负债率为84.69%，较2017年底的76.61%上升8个百分点，净负债率增速大幅下滑（2017年TOP100房企整体平均净负债率较2016年上涨21个百分点）。
净负债率增速收缓的主要原因有三：
1
在国家宏观去杠杆的大背景下，房地产行业融资端收紧，企业多元化融资渠道均受到不同程度的影响，借钱越来越难；
2
房地产调控日益趋紧不放松，叠加中美博弈的宏观大环境，房企们面对不确定的政策环境风险，投资策略普遍偏谨慎；
3
根据中期业绩会，多数房企加大了收并购项目比重，减少在公开市场招拍挂拿地比例，从土地市场流拍现象日益增多就可见一斑。
图表：2015-2018年H1 TOP100房企整体平均净负债率
二.
规模与杠杆之间的权衡
一直是困扰企业的难题
规模与杠杆一直是房企们普遍需要解决的难题，加杠杆是规模扩张之路的必要工具。关键在于怎么用？如何用？怎么把握杠杆使用的度？纵观净负债率榜单，排名靠前的企业基本可以分为以下几类：
1
规模较小，经营稳定的小而美企业。相比动辄几千万合约销售面积量级的巨型房企，世荣兆业2018年上半年11.84万的合约销售面积显得微不足道。由于规模小，扩张步伐慢，所以公司对融资意愿不是特别强烈，导致净负债率水平处于极低的位置，2018年上半年仅为-4.05%；
2
央企或具有国企背景的企业，拥有天然的融资优势，较低的融资成本叠加企业良好的成本控制能力使得企业净负债率一直维持在较低位置，比如号称利润王的中国海外发展上半年净负债率仅为28.15%；
3
自身的投资策略偏谨慎的企业，比如万科的“量入为出”投资策略，即卖多少，拿多少地；
4
产城、商业地产等业务占比较大的企业，如SOHO中国、南京高科等。
三.
国家宏观去杠杆下，
房企负债率水平料将下行
自2017年中央提出“房住不炒”以来，国家对房地产企业的调控政策日益趋紧不放松，尤其是2018年7月份中央定调“坚决遏制房价上涨”，房企多元融资渠道被封堵，供需两端限购、限贷、限价、限售等政策严厉调控。面临不确定性的政策风险，在未来的投资策略上，房企普遍表示要放缓拿地节奏。
房企拿地的谨慎性和敏感性的持续提升，未来净负债率料将下行。
图表：主流房企下半年投资策略表态
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亿翰股份，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为70%以上百强房企的顾问伙伴。
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