文丨子木

现在的房价，已经成为了人们对社会不满的情绪聚集点。

从平时的留言就可以看出，尤其是刚需族对高房价更是谈房色变，咬牙切齿。

其实在2016年，中国房价就已经站在了山顶，然而经历了2017年的这波上涨，房价直接从山顶翻进了云端。

结果导致的是，年轻人对房子和个人发展直接从焦虑转为绝望，年薪20-30万的中产也开始迷茫，他们怎么也想不通一年辛辛苦苦干活儿，为何赶不上房价3个月涨幅？

2017年的上涨已经让全社会年轻人的价值观产生动摇。

随后是2018年，在中央的不断调控引导下，房价被勉强熄了火。到现在为止，整个楼市都在弥漫着房价摇摇欲坠的消息。

例如多家房企负债跑路，北京有人一次性抛售40多套房产，厦门房价大跌20%-30%，江西某县城的房价开始腰斩。

房产税的消息更是一波接一波，网传2018年底要正式提交人大审议，2019年要立法，2021年就要开始征收。

一系列的消息让购房者开始陷入恐慌。在房产研习社里最多的两个问题就是：

1.中国楼市已经开始接近逆势性的转折点，是否快要崩盘？

2.经过这么一波大涨幅之后的中国楼市是否还有上涨的空间？

首先是第一个问题。

崩盘论一直存在，但在中国不可能实现。

如果P2P是中国庞氏骗局的中小型泡沫，那么房地产绝对是一个巨型泡沫，它的崩盘所带来的影响绝对秒杀P2P和地方债好几条街。那么前段时间P2P崩盘产生的影响可有听说？

再者，如果未来真有要崩盘的那天，政策出台，出售房产收你50%交易税，谁还敢抛售？没有交易就没有崩盘一说。

第二个问题：这一波涨幅之后的中国楼市是否还有上涨的空间？

其实这个问题就是本文的主题，还需要我们还要翻开历史，仔细回顾一下中国楼市在历史上有几波大的涨幅，从中总结一下规律，才能知道答案。

下面的资料是经过一周时间浓缩下来的历史剪影，具有很高的参考价值。

第一波是2004年，房地产商业化的初期，没过两年房价就开始上涨，北京的城乡结合部大概是从1000涨到3000这个幅度，市中心从2000左右涨到4-5K，随后出现了第一次宏观调控，叫做国八条。

也就是从这次开始，宏观调控里面出现了中央高度重视房价问题。调控内容里也第一次出现严格监管、增加改善房、减少拆迁力度、避免大拆大建这类字眼。

其真实意图就是为了收缩土地供应，这个目标和行为几乎贯穿了整个调控政策，所以之后就是调一次涨一次，其实根源就是限制了土地供应。

在05年初房价受到了一定的打压和低迷后，中期就开始上涨，所以这次是中国人第一次通过买房完成一夜暴富的机会。

第二次机会就等到了2008年了。

楼市在07年末之前一直处于温和的上涨期，直至遇到了全球经济危机，中国产业被迫进入寒冬期。在低迷的经济下，中国楼市遭遇萧条，房价开始出现下跌，大量楼盘开始出现降价打折现象，几乎跌去了20%-30%。

于是著名的四万亿计划出台，货币由适度紧缩到适度宽松，2008-2009年一年信贷新增9.6万亿，同比增长95%，当初对信贷是没有限制的，80%都流入了楼市。

这样导致的结果是09年年初房价开始起步，年中开始加速，年底房价直接翻一倍。09年的抢房潮至今还历历在目，场面远比今年疯狂的多。

第三次发财的机会在2011年末。

因为四万亿计划弯道刺激楼市的效应持续的时间很长，宏观调控连调三次都无济于事。直至2010年4月出台「国十条」才将房价摁住，全国房价小幅下跌，部分城市的楼盘开始出现降价促销。

也就是这年，中国楼市出现了降价维权的现象。很多业主披挂横幅，穿着白底黑字的维权T恤大喊着：“房价为什么跌？还我血汗钱！我们要退房！”

但是这种声音很快就销声匿迹了。因为从2012年中开始，中国楼市又进入了一个连续24个月的上涨周期，一直涨到2014年8月份。

然后就是第4波。在2014年楼市渡过一个小小寒冬期之后，2015年便出台了「330新政」降息降准，又一次刺激房价上涨。

之后就是第5波，2016年开始的一二线大城市周期。

第6波，2017年中期棚改货币化拉动下的全国三四线房价上涨。

说实话，之前的几波房价上涨周期中，一二线城市都是聚光灯下的主角，而三四线城市从来都是入不了眼的群演。

而在这次房价周期中，三四线城市却被「棚改货币化」强拉到了台前，逆袭上位，手舞足蹈的表演了一番。

不过这戏演得好，让绝大数三四线观众都跟着买了票，大家看得津津乐道，边吆喝边鼓掌。



棚改货币化是有魔力的，从2013年到2017年，短短4年，占有全国商品房的比例就从2.9%飙升到了20%。而且货币化棚改在整个棚改项目中的比例也是从2015年的30%窜升至2017年60%。

上升幅度之大足以证明了地方政府对货币化棚改的喜爱。因为它不仅仅可以让地方卖更多的房更多的地，而且还可以借此政策进行地方财政融资。

简单来讲，就是本来拆迁是直接进行补偿的，但现在地方可以给你些利息然后拖一年出款，让这部分钱再生钱，赚利息的差额。

但无论与否，棚改货币化掏空了三四线居民的储蓄是事实，也必然会在中国楼市历史上了留下广为诟病的一笔。如果想让我给它一句好评，也许可以这样说。

棚改货币化让2017年少了些强拆悲剧，让有房一族多了些纸面富贵。

其实在2017年中期的时候，从上到下，几乎所有人都已经达成了共识：房价再涨就要完蛋了。

因为这时候中央已经开始把房价上涨提高到了政权安全的高度。该出台的政策都出了，不该出的政策也出了。

然而放出的野马，哪有那么容易摁住？经济学上有一句话说得好，就是政府永远不要证明自己比市场更聪明。

政策强压市场，产生的矛盾一定会引发了一系列的乱象。

例如限价造成一二手房价倒挂，万民抢房；挤压开发商利润，各地售楼处就房子质量问题资格问题维权，虚假信息漫天，业主和开发商打官司，业主和中介打官司。这也是迄今为止，乱象与维权现象最高频的一年。

2017年的这波全国房价上涨是自2003年以来，面积最大，涨得价值最多的一次。直接把房价从山顶翻进了云端。

现在中国房地产在纸面上的总价值是450万亿人民币。如果按现在的国际汇率来算，全美国全部家庭总资产也就是740多万亿人民币，而全美国的房地产总资产只有180万亿。

你会发现，中国的全部房地产可以买下2个半美国的房地产。光是北上广深四大一线城市就可以买下一半的美国国土。

与房价上涨同行，随之而来的就是全国居民储蓄的继续下降。2016年初全民总储蓄是30万亿，到了2017年9月份，已不足25万亿，一年半时间全民储蓄减少了5万亿。

同时全国居民家庭债务从20多万亿上升到了40多万亿。

2017年全年个人贷款达到了36万亿，而在2010年的时候才只有8.8万亿，7年时间上涨了4倍多。

同时2017年个人消费贷突然爆发，全国居民短期贷款达到了1.83万亿，同比增长181%，其中大约有60%进入楼市，造成房价的迅速上涨。

同时很多地方的房地产投资的GDP占比也达到了历史新高，有的地方甚至达到了60%。

伴随着储蓄的减少，债务的增加和房价的飙升，全国的消费持续下降，2018年的居民消费收入比和居民的房贷收入比已经达到了历史新高。

所以说之前中央一直强调的消费升级，产业结构转型，用消费带动经济发展，这个实现难度真是不言而喻。

现在的人们，从年轻人到中年人，从搬砖的到中产，每天想着就是怎么在生活上扣省点儿去还房贷。

前段时间网上还爆料，一位华为高薪员工为了买房，把一切生活消费降到了最低，突然有一天，公司宣布降低了住房公积金降，她竟然在办公室里嚎啕大哭了起来。

不管情况是否属实，现在的高房价已经成为了压在一根根脆弱神经上的重担。

年轻的时候还可能会为爱情哭泣，长大了之后发现，能让自己哭泣的只剩下了一个字，穷。

种种来说，中国的房屋消费已经把人们逼到了极限，不但如此，高房价还造成了严重的社会资源分配不公。

以北京为例，从2008年—2018年，平均房价总共涨了6倍。2008年是1.24万元，现在全市均价是6.3万元。甚至有的地区，04年的房价是4000，18年的房价是8万，14年的时间里涨了20倍。

这种事情发生在按劳分配的社会主义国家的首都未免有些荒唐，因为如果在北京的2004年你买一套100平米的房子，剩下14年你什么事情都不用干，你就可以净赚760万元人民币。这是比任何资本主义国家都名副其实的不劳而获。

所以说，如果现在的房价再涨，就几乎和刚需没有什么关系了。再加上贸易战的影响，本来低迷萧条的制造业，也会因为高房价再度雪上加霜。

其实中央也意识到了这个问题，感觉快要把居民的钱包翻底儿了，所以在2017年底到2018年中频频发文，「坚决遏制」房价上涨，今年即使是增加信贷，也要坚决堵住流入房地产市场。

所以，2018年一线城市的消费面积下降了26%，二线城市的销售面积下降了8.5%，三线城市的消费面积下降了21.3%，棚改也结束了。

从2018年中期开始，包括一二三四线，几乎所有城市的楼市都被暂时冻结，这个冻结的时间不会太短。

至于未来中国房价是否还有上涨空间，答案我相信你也明白了。

那要看大家的钱包鼓不鼓了。

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此文分为上下两篇，因篇幅有限，只能先把上文发了出来。下篇讲一下未来楼市的形态，包括房地产税，空置税，为什么保汇率和保房价不冲突，房价为何不能下跌，中国楼市背后还有哪些秘密等等，敬请关注。

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